Fraude Inmobiliario

En el ámbito de los bienes raíces, suelen llevarse a cabo conductas fraudulentas para apoderarse de un bien ajeno u obtener un provecho económico. De conformidad con la ley, cuando un individuo incurre en un acto mediante el cual obtiene un beneficio injustificado al causarle un perjuicio o pérdida a otra persona, está perpetrando un fraude. Pero cuando el fraude se comete con relación a la compra, venta, arrendamiento o las operaciones financieras de bienes inmuebles, entonces se considera un fraude inmobiliario, el cual es castigado por la ley estatal y federal.

Si se han presentado cargos en su contra por Fraude Inmobiliario, es esencial que cuente con la asesoría de un abogado de Chula Vista Criminal Attorney, la cual está ubicada en Chula Vista, California. De esta forma, no deberá sufrir las graves repercusiones que estas acusaciones pueden tener en su vida, ya que estamos ampliamente capacitados para ejercer una defensa idónea durante el proceso judicial para que no sea declarado culpable.

¿En qué consiste el fraude inmobiliario?

Este tipo de fraude no se limita a un solo delito, ya que abarca una serie de conductas que están prohibidas en varias normas jurídicas de la ley de California. La principal de ellas suele ser utilizada por los fiscales para fundar sus acusaciones cuando el caso está relacionado con varios tipos de fraude inmobiliario. Esta se encuentra estipulada en el artículo 487 del Código Penal y castiga el hurto mayor. 

Sin embargo, la mayoría de los casos de fraude inmobiliario no califican como un hurto mayor mediante pretensiones. Por lo que el fiscal utiliza otras disposiciones para fundar sus acusaciones o utiliza el artículo 487 en conjunto con otras disposiciones más específicas que contempla el Código Penal.

¿Cuáles son los tipos de fraude inmobiliario?

Debido a la gran cantidad de actos que constituyen este tipo de fraude, las personas que incurren en los mismos en muchas ocasiones no se enteran de que el acto que están llevando a cabo es ilegal. Por esta razón, resulta complicado explicar todos los actos que pueden hacerlo incurrir en este delito.

Asimismo, las autoridades siempre están buscando identificar este tipo de comportamientos en las operaciones de negocios. Para lo cual, son asistidos por el Departamento de Fraude Inmobiliario del estado de California, el cual recibe denuncias del público, y a su vez presenta denuncias cuando se percata de alguna circunstancia sospechosa en los negocios de esta naturaleza que requiere ser investigada.

A continuación, conoceremos algunos de los tipos más comunes de fraude inmobiliario:

1.  Hurto mediante pretensiones. Artículo 187 PC. Para que el fraude inmobiliario pueda considerarse un hurto mayor, el valor del bien ajeno que es objeto del fraude debe ser mayor a 950 USD, lo cual suele ser fácil de alcanzar en los negocios inmobiliarios ya que la mayoría de los bienes inmuebles exceden este costo.

2.  Fraude de ejecución hipotecaria. Artículo 2945.4 del Código Civil. Este delito es perpetrado por los profesionales que prometen ayudar a los propietarios de viviendas que se encuentran en riesgo de que la hipoteca de su vivienda u otro bien inmueble que les pertenece sea ejecutada debido a su imposibilidad de pagar. Con frecuencia, una gran cantidad de prestatarios no pueden mantenerse al día con los pagos y debido a que las ejecuciones de hipoteca pendientes se mantienen en registros públicos, los propietarios de viviendas suelen ser víctimas de este delito.

Es posible que cometa este delito si es un asesor de ejecución hipotecaria u otro profesional que ofrece servicios a los propietarios que se encuentran en esta situación. Por lo que debe tener en cuenta que existe una amplia variedad de actos que pueden constituirlo. Algunos de estos son los siguientes:

• Cobrar o recibir el pago por sus servicios antes de brindarlos.
• Cobrar o recibir una tarifa excesiva por sus servicios.
• Solicitar pagos que ya se han realizado, imponer un gravamen sobre la propiedad, o recibir un interés de la misma. 
• Tomar bienes o dinero de terceros por los servicios que brinda sin informarle al propietario del bien.
• Hurtar un poder de un propietario, mediante el cual autoriza a actuar en su nombre en negocios jurídicos y otros asuntos legales en su nombre.
• Convencer o intentar convencer a un propietario a firmar un acuerdo que es contrario a la ley.

El fraude de ejecución hipotecaria puede ser de los siguientes tipos:

2.1  Transferencia de propiedad. Es perpetrado cuando un asesor de ejecución de hipotecas persuade al titular del derecho de propiedad sobre un bien para que firme un documento mediante el cual le transfiere la propiedad del bien, asegurándole que podrá adquirir la propiedad nuevamente si la alquila. 

2.2  Señuelo y engaño. Esta es similar a la anterior, con la diferencia de que el titular del derecho de propiedad no sabe que está firmando la transferencia de los derechos de propiedad sobre el bien al asesor. A continuación, conoceremos en qué supuestos puede cometerse.

• Provocar que el propietario firme el documento mediante el cual le transfiere la propiedad, alegando que este le ayudará a que la cuota de su hipoteca sea menor.
• Presentar un documento en blanco al propietario de la vivienda para que este lo firme y decirle que redactará el contenido de los mismos en otro momento, según las condiciones acordadas.
• Presentar documentos con letras confusas o tan pequeñas que son ilegibles, de manera que el titular de los derechos de propiedad sobre el bien no puede comprender el contenido del documento que está firmando.

2.3  Estafar con prestar ayuda. Consiste en prometerle a una persona que ayudará a evitar que se lleve a cabo la ejecución hipotecaria sobre su inmueble si le paga antes de prestar el servicio. Pero luego de que el propietario realiza el pago, no cumple con lo prometido y se ejecuta la hipoteca.

3.  Documentos o títulos falsificados. La falsificación de documentos se comete al modificar un documento existente con información falsa o al crear uno falso. El artículo 115 del Código Penal castiga la presentación de un documento falsificado ante una oficina del registro público, incluyendo los documentos inmobiliarios. Al mismo tiempo, la falsificación de documentos está consagrada en el artículo 470 PC. 

También puede ser culpable de fraude inmobiliario si adquiere un préstamo o pone un bien en venta utilizando un título de propiedad fraudulento. En tales casos, es posible que se presenten cargos en su contra por el artículo 115 y 470 PC.

4.  No destinar los ingresos del arrendamiento de una vivienda para el pago de la hipoteca. Artículo 890 del Código Civil. Esta disposición se transgrede al realizar cualquiera de los siguientes actos:

• No destinar los ingresos del alquiler de una vivienda para el pago de la hipoteca de la misma, en el año siguiente a su adquisición. 
• Alegar falsamente ser el propietario de un inmueble particular con el fin de alquilarlo sin la autorización de su propietario, y apoderarse de los ingresos percibidos.

Ahora bien, aunque cualquiera de estos dos actos podría hacerlo incurrir en una violación de esta disposición, la misma también establece algunas excepciones, las cuales son las siguientes.

• Si en los 30 días siguientes a haber recibido los ingresos le paga a un profesional de la salud para cubrir gastos de atención médica en los que incurrió un familiar o usted mismo, siempre que hayan sido necesarios e inesperados. 
• Realizar pagos a los proveedores de materiales o a los contratistas autorizados para solucionar problemas relacionados con las condiciones de habitabilidad del inmueble, siempre que no tenga otras fuentes de ingresos para cubrir estos gastos.

También es importante que tenga en cuenta que, si perpetra este delito al realizar un solo acto, no se presentarán cargos en su contra en el tribunal penal, pero la ley le permite a la parte agraviada interponer una demanda de naturaleza civil para exigirle el pago de un resarcimiento por los perjuicios que le ocasionó su actuación. Por el contrario, incurrir en varios de estos actos conlleva a que se presenten cargos en su contra en el tribunal penal, y si resulta condenado, deberá enfrentarse a sanciones graves.

5.  Comprador fantasma. Un testaferro es un individuo que compra bienes bajo las órdenes de otro que desea ocultar su identidad, quién puede denominarse comprador fantasma. Este último también puede pedirle a un testaferro adquirir un bien inmueble por su alto puntaje crediticio. 

Supongamos que le ofrece dinero a su amigo para que solicite una hipoteca por usted ya que su calificación crediticia no es suficiente y la de su amigo es alta. Así que su amigo firma los documentos de la hipoteca, adquiere la propiedad y la coloca bajo su control. Sin embargo, usted no le envía los pagos de la hipoteca, por lo que la entidad crediticia reclama el pago a su amigo, quien compró la vivienda. En este caso, usted sería considerado un comprador fantasma y es posible que se presenten cargos en su contra por fraude inmobiliario.

6.  Especulación ilegal. Ocurre cuando un agente inmobiliario, un agente hipotecario o un tasador de propiedades infla el valor de un bien inmueble de manera indebida y ocurre cualquiera de las siguientes situaciones:

• Una entidad bancaria utiliza el bien como garantía para el préstamo de dinero, por lo que la suma que está concede en préstamo es superior al valor real del bien. 
• Un cliente adquiere el inmueble por un precio mayor a su valor verdadero.

Cabe destacar que no todos los casos en que se infla el valor de un bien es ilegal. Asimismo, si un individuo adquiere un bien, lo renueva y lo vende a un precio mayor para obtener una ganancia, no está perpetrando este delito, siempre que este nuevo precio sea razonable y no cumpla con los requisitos del fraude.

7.  Préstamo abusivo. Tiene lugar cuando un corredor o agente hipotecario intenta aumentar la comisión que recibe al cobrar tarifas excesivas que no le convienen al prestatario ni consideran su capacidad de pagar el préstamo. Entre los actos que pueden constituir esta forma de fraude se encuentran los siguientes:

• Imponer condiciones extremadamente estrictas e injustificadas a los prestatarios, lo cual generalmente se lleva a cabo al utilizar estrategias de ventas agresivas.
• Valerse de la falta de conocimientos del prestatario con relación a las operaciones inmobiliarias complejas.
• Engañándolo.

¿Cómo se castiga este delito?

Debido a la cantidad de disposiciones regulan formas de cometer un fraude inmobiliario, las sanciones que serán impuestas si resulta condenado, dependen del fundamento legal de la acusación del fiscal. Estas son las siguientes:

• Sanciones por hurto mayor bajo el artículo 487 PC. Se trata de un wobbler que el fiscal puede presentar como un delito mayor o menor según los hechos específicos del caso y el historial criminal del acusado. Cuando el fiscal decide presentarlo como un delito menor, y al culminar el procedimiento judicial el acusado es condenado, se castiga con una libertad condicional informal, una multa por una suma máxima de 1.000 USD o un periodo máximo de un año en la cárcel del condado. El juez puede dictar sólo una de estas sanciones o varias de ellas. 

Por su parte, como delito mayor es castigado con cualquiera de las siguientes: una libertad condicional formal, un periodo de 16 meses, 2 o 3 años en una cárcel del respectivo condado, una multa por una suma máxima de 10.000 USD, o la multa y el periodo de encarcelamiento.

• Sanciones por fraude de ejecución hipotecaria bajo el artículo 2945.4 del Código Civil. Se trata de un wobbler que como delito menor es castigado con cualquiera de las siguientes sanciones: libertad condicional informal, un periodo máximo de un año en la cárcel del respectivo condado, una multa por una suma máxima de 1.000 USD, o la multa y el periodo de encarcelamiento.

Por su parte, por delito mayor es castigado con una libertad condicional formal, una multa por una suma máxima de 10.000 USD, 16 meses, 2 o 3 años en una cárcel del respectivo condado, o la multa y el encarcelamiento.

La disposición que regula este tipo de fraude también establece una pena adicional a las sanciones que le sean impuestas si es condenado por delitos relacionados.

• Sanciones por no destinar los ingresos del arrendamiento del inmueble al pago de la hipoteca según el artículo 890 del Código Civil. Las sanciones que la ley establece para este delito dependen de si el acusado realizó un solo acto o varios que constituyen este delito. Asimismo, cuando se han presentado cargos en su contra por un solo acto, deberá enfrentarse únicamente a sanciones civiles, ya que cualquier persona que haya sufrido un perjuicio como consecuencia del fraude inmobiliario que llevó a cabo, puede demandarlo. Cuando esto ocurre y pierde en el juicio, será obligado a pagar cualquiera de los siguientes:
• Una indemnización por el monto de la pérdida que le ocasionó a la parte agraviada.
• Los gastos legales y los honorarios de abogados de la parte agraviada, siempre que sean justificados.
• Otras tarifas que correspondan.

Por el contrario, sí ha llevado a cabo varios actos que constituyen este delito, se interpondrán acciones penales en su contra. En tal caso, se trata de un wobbler. Si el fiscal decide presentar los cargos como un delito menor y resulta condenado, las sanciones pueden ser cualquiera de las siguientes: libertad condicional informal, una multa por un monto máximo de 1.000 USD, un periodo máximo de un año en una cárcel del respectivo condado, o el encarcelamiento y la multa.

Por otra parte, cuando se trata de un delito mayor es castigado con libertad condicional formal, una multa por una suma máxima de 10.000 USD, 16 meses, 2 o 3 años en una cárcel del condado, o la multa y el encarcelamiento.

• Sanciones por falsificación de documentos. Artículo 115 PC. Siempre es un delito mayor que es castigado con libertad condicional formal, una multa que no puede ser superior a 10.000 USD, y/o 16 meses, 2 o 3 años de encarcelamiento.

¿Cuáles son las sanciones adicionales que contempla la ley?

Si el fiscal presenta cargos en su contra por fraude inmobiliario como delito mayor y la parte agraviada sufrió una pérdida considerable, entonces se le impondrá un aumento de pena, según los siguientes parámetros:

• Un periodo adicional de 1 año si los actos fraudulentos le ocasionaron una pérdida mayor de 65.000 USD a la víctima. 
• Un periodo adicional de 2 años si la pérdida de la víctima fue mayor de 200.000 USD.
• Un periodo adicional de 3 años si la pérdida de la víctima fue mayor de 1.300.000 USD.
• Un periodo adicional de 4 años si la pérdida de la víctima fue mayor de 3.200.000 USD.

Además de estas sanciones adicionales, es posible que se le imponga una pena de 1 a 5 años en la prisión del estado de California, y una multa por un monto más elevado si la víctima perdió una suma superior a 100.000 USD y usted ha sido condenado por lo menos dos veces por actos relacionados con fraude inmobiliario como delito mayor. Por otra parte, si es un agente de bienes raíces, la condena por este delito puede conducir a la revocación de su licencia.

¿Qué debe demostrar el fiscal?

Independientemente de la forma de fraude inmobiliario de la que sea acusado, el delito está constituido por una serie de elementos que el fiscal debe demostrar para que sea declarado culpable. A continuación, conoceremos cuáles son.

• Engañar al propietario de un bien inmueble o a un prestamista hipotecario intencionalmente, al emitir declaraciones falsas o fraudulentas.
• Tener la intención de coaccionar a esta persona para adquirir el dominio y la propiedad de su inmueble o de los fondos del préstamo. 
• La víctima le concedió el dominio y la propiedad de inmuebles, o de los fondos del préstamo porque confiaron en las declaraciones falsas que usted concedió.

¿Cuáles argumentos son útiles para defenderse de estas acusaciones?

Existen diversos argumentos que puede realizar en el juicio para defenderse contra estas acusaciones. Por lo que su abogado defensor se encargará de evaluar el caso y determinar cuál es la defensa adecuada para lograr que sus cargos sean desestimados o sea declarado inocente. Pero las más comunes son las siguientes:

• Ausencia de la intención de defraudar. Entre los elementos principales de este delito destaca la intención de cometer un fraude. Por lo que, aunque haya ocasionado un perjuicio a alguien más, no sería culpable si no tenía la intención de defraudar. En algunas ocasiones, el acusado realmente actuó con una buena intención, pero esta fue tergiversada, por lo que su abogado defensor puede alegar esta defensa.  
• Contaba con el consentimiento del propietario. Es muy común que el propietario de un inmueble autorice a una persona para que celebre un negocio jurídico o realice un acto con su inmueble, pero luego lo acuse de cometer este delito, especialmente si es una persona mayor que lo autoriza para que actúe en su representación, pero luego lo olvida. En estos casos, alegar y demostrar que ayudó a esta persona con su consentimiento y con una buena intención, es una defensa útil. Además, no existiría la intención fraudulenta que requiere el delito, por lo que no podría ser declarado culpable. 
• Se han presentado acusaciones falsas. Debido a las disputas que suelen presentarse en el ámbito de los negocios inmobiliarios, ocurre con frecuencia que se presentan acusaciones falsas. En muchas ocasiones, los verdaderos perpetradores del delito lo incriminan para evadir su culpabilidad. También puede ocurrir que alguien usurpe su identidad y celebre negocios en su nombre, o que celebre una compraventa legal pero el comprador se retracte, y lo acuse para recuperar el inmueble. De cualquier forma, su abogado puede recabar las evidencias que sean necesarias para demostrar que usted no perpetró este delito.

¿Cómo contratar el servicio de un abogado que se encuentre cerca de mí?

Si está siendo acusado de cometer un delito, debe tener en cuenta que esto no significa que será condenado. Para evitarlo, es crucial que cuente con la representación de un abogado durante el proceso judicial, el cual puede evaluar los hechos ocurridos y establecer la defensa más apropiada para que se determine que no se verifican los elementos del delito y por lo tanto, no sea declarado culpable o sus cargos se reduzcan a un delito que establezca sanciones menores. Nosotros somos su mejor opción, ya que contamos con la experiencia y los conocimientos necesarios para lograrlo.

Para programar una consulta con un abogado de Fraude Inmobiliario de Chula Vista Criminal Attorney, localizada en Chula Vista, California, llame al 619-877-6894.